Está cada vez mais desafiante comprar um imóvel para investimento, e a tipologia T1 não foge à regra. O ano 2023 já está aí e importa analisar quais os desafios que este ano acarreta, as oportunidades que poderão espreitar e ações que poderá seguir, caso decida investir e adquirir um imóvel.
Desafios de 2023
De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), o Índice harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC), principal indicador de inflação, registou uma taxa de variação homóloga de 10,1% em outubro, recuando para os 9,9% em novembro (ver gráfico 1). Apenas a partir de 11 de janeiro se confirmará a tendência de descida.
Gráfico 1 - Evolução do Índice harmonizado de Preços no Consumidor (2022), disponível em INE.
O Banco Central Europeu (BCE) fala de uma meta de 2% no combate à inflação, fruto das medidas de aumento das taxas de juro diretoras.
Uma menor disponibilidade para poupar. Ou seja, gasta mais para adquirir bens ou serviços, e passará a ter um menor poder de compra, por outras palavras, compra menos, e o orçamento pessoal ou familiar é ajustado, muitas das vezes com prejuízo para a percentagem que se quer poupar.
Relativamente aos preços da habitação, o respetivo Índice de Preços evidencia um registo de aumento contínuo (desde 2021), o qual se manteve com uma tendência de aumento (cerca de 13%) entre os 2.º e 3.º trimestres de 2022 (ver gráfico 2). Também pode consultar os relatórios do idealista sobre a evolução dos preços das casas em Portugal, por Distrito e Concelho aqui, que refere um preço 2.475 euros/m2.
Gráfico 2 - Evolução do Índice dos preços da habitação em Portugal, disponível em idealista.
Segundo alguns analistas, está previsto algum abrandamento do preço das casas em 2023, talvez uma possível estagnação, mas não se vislumbra uma probabilidade de descida.
Qual o impacto do aumento de preços da habitação se pensa em investir?
Uma menor margem de retorno para os seus investimentos. Ou seja, gasta mais para adquirir o imóvel para rentabilizar.
No caso de utilizar exclusivamente capitais próprios, irá despender uma maior percentagem da sua liquidez, se recorrer a crédito, terá uma menor margem disponível, caso venha a arrendar o imóvel.
Outra variável que constitui um dos maiores desafios para 2023 tem que ver com a evolução da taxa Euribor. Assume especial destaque destaque pois para quem recorre ao crédito bancário, como é o caso da maioria dos investidores, a flutuação da taxa Euribor impacta diretamente na prestação dos respetivos créditos.
Qual o impacto da subida da taxa Euribor se pensa em investir?
Um aumento da prestação do crédito habitação para os contratos em vigor e para novos contratos de crédito. Ou seja, terá uma menor margem disponível, caso venha a arrendar o imóvel.
Oportunidades em 2023
Este cocktail explosivo de desafios que referi, quase que acabam com as espectativas do ano. Não é esse o propósito 😏
Nas designadas "más alturas" também se fazem negócios, também se evolui 💪. E por isso, mesmo com este cenário, existe margem suficiente para iniciarmos (to start), a que chamarei de oportunidades.
- Desenvolvimento de periferias
Assim, se ainda pensa que investir em periferias não é rentável, a tendência de desenvolvimento verificada nessas áreas poderão levar a uma procura crescente por parte da população, e por conseguinte, a uma maior certeza na rentabilidade do seu imóvel.
- Fluxo para outros nichos de mercado (tipologias menores)
Se anteriormente não pensava em adquirir imóveis destas tipologias por serem muito pequenos, com pouca valorização e pouco apetecíveis para o arrendamento, esta é a altura para avançar!👊 As rentabilidades poderão ser superiores que os imóveis de tipologias superiores, dado o fluxo da procura para arrendamento, cada vez maior (ver aqui).
- Maior procura de imóveis para arrendamento
Assim, caso analise um imóvel para investir este ano, tenha em consideração que o mesmo terá um valor espectável para arrendamento, muito superior ao início de 2022.
Ações para quem quer investir em 2023
Tendo em consideração os ingredientes de 2023 - os desafios e oportunidades, resta-nos definir qual irá ser a abordagem para 2023, ou seja, que ações a fazer, caso queira investir em 2023.
- "Crescer"
Se já está aqui, é porque ultrapassou o passo 1 (Decidir investir), ou seja, passou provavelmente ao passo 2 ("Crescer").
Num ano bastante desafiante, poderá ser a fase ideal para fazer uma "pausa" aos seus investimentos e aumentar o seu conhecimento, em especial a sua literacia financeira 💪. Assim, recomendo acompanhar, o mais possível, especialistas em áreas de investimento (em breve irei publicar referências...✌), ler bastante (veja aqui sugestões) "crescer" connosco, tirar um curso, etc.. Há bastante espaço para aprender, e nesta altura de incerteza, poderá ser o melhor investimento!
- Analisar negócios fora de grandes centros
Antes de mais dizer: não pare de Analisar! Esta é uma regra que tem de manter. Por mais que apareçam negócios (imóveis) que, à partida, não sejam apetecíveis, não desista sem analisar primeiro. Há bons negócios onde menos espera 👀.
Mas o destaque vai para analisar fora dos grandes centros, tendo em conta o preço mais acessível e os valores, cada vez mais atrativos, do arrendamento. Pondere, afastar-se da sua zona de ação, sem antes esquecer a rede de transportes, infraestruturas de apoio, comércio envolvente e potencial de crescimento.
Uma nota: não se esqueça que o mercado cumpre a regra da oferta e da procura e que, até mesmo estas zonas poderão valorizar brevemente...💥
- Eliminar "gorduras"
Esta poderá ser uma boa altura para rever as condições do(s) crédito (s) contratualizados, associados, ou não, aos seus investimentos imobiliários. O que poder poupar, mais tem a ganhar com o próximo investimento, e decidirá melhor. Pondere igualmente adotar a taxa fixa, a qual lhe dará estabilidade para os próximos tempos. Esta poderá ser uma opção a ter em conta.
Não aplique esta sua "dieta" apenas aos seus hábitos de investimento mas também ao seu quotidiano. Elimine todos os seus gastos supérfluos, reveja os seus hábitos de consumo, garantindo uma almofada contra a inflação e um impulso nas suas poupanças, em especial ao aumento do seu fundo de emergência.
- Oportunidades one to start
Consciente de que os preços se manterão elevados e com franca tendência crescente, e que as margens do investimento associadas ao conceito "comprar para arrendar" são cada vez menores, é importante continuar atento a oportunidades one to start.
As oportunidades one to start materializam-se na consciencialização que uma oportunidade de investimento lhe dará para começar a sua jornada. Não tem de ser perfeito, apenas tem ser um investimento que se torne autossuficiente.
- Não deixar de acreditar e investir
E por fim, não se deixe levar pelo receio com que ficou quando leu os desafios de 2023. Se tem um plano, siga-o. Se não o tem, contrua o seu! Lembre-se, os negócios sempre se fizeram todos os dias, desde sempre.
Espero que tenha gostado