Porquê investir num apartamento T1?

    Pela publicação anterior ficámos a conhecer os tremendos desafios que o ano 2023 nos trás 💪, bem como eventuais oportunidades e ações que poderá seguir no caso de decidir adquirir um imóvel. 

    O presente artigo tem como objetivo refletir sobre se valerá a pena investir num apartamento T1, em detrimento de outras ações de investimento que possa tomar em 2023, destacando algumas das suas potencialidades.

A escolha T1

    Para começar, a escolha da tipologia T1 para investimento (compra para arrendar) é a escolha do conceito one2start 😃 (veja o conceito).  Esta incide em ter a possibilidade de comprar um imóvel para arrendamento com menor esforço financeiro, tendo em conta que a aquisição de imóveis de tipologia T1 revela-se mais acessível financeiramente, comparativamente a outras tipologias.

À data da elaboração desta publicação, tomando como referência o Distrito e Concelho de Setúbal, e os imóveis situados na mesma Freguesia e zona, ambos em condições semelhantes, o preço de um apartamento T1 ronda os 110 mil euros e um T2, cerca de 140 mil euros. O arrendamento cerca de 650 euros e 750 euros, respetivamente.

De acordo com a regra dos "2%" (ver aqui), nenhuma destas opções conferem boas perspetivas de investimento nesta modalidade, no entanto, aplicando a regra a cada uma das opções, resulta que a opção T1 é mais rentável:

• T1 - 650 euros (renda)/110k euros (custo)= 0,59%
• T2 - 750 euros (renda)/140k euros (custo)= 0,53%

Por outro lado, utilizando a regra dos "50%" (ver aqui), tomando como referência os montantes para empréstimo bancário (assumindo uma entrada de 20%, a 35 anos), o resultado é o seguinte:

•  T1 - Empréstimo (88 mil euros)= 356 euros/mês de prestação; Renda possível: 650 euros; Aplicação da regra "50%"= 650/2=325 euros; 325 euros - 356 euros = -31 euros (cash flow negativo).
• T2 - Empréstimo (112 mil euros)= 459 euros/mês de prestação; Renda possível: 750 euros; Aplicação da regra "50%"= 750/2=375 euros; 375 euros - 459 euros = -84 euros (cash flow negativo).

    Este exercício leva-nos a concluir que nenhum dos propostos negócios tenderiam a ser rentáveis, na perspetiva de, nestas condições, contrair crédito e depois arrendar o imóvel. Contudo, dá-nos uma ideia que a tipologia T1, tende a gerar mais rentabilidade e gera mais cash flow. Existem dezenas de maneiras de analisar a viabilidade de um negócio desta natureza, contudo aconselho a analisar, pormenorizadamente, uma vez que estas duas regras que referi apenas dão uma indicação grosseira da rentabilidade dos apartamentos, servindo para ocasiões nas quais não tem outra possibilidade de analisar com mais rigor. 

💣Nestes dois casos específicos, para viabilizar estes dois negócios, o preço de aquisição destes imóveis teria de ser menor, ou através de negociação, ou dando uma entrada maior, a fim de reduzir o montante do empréstimo bancário. 

Em suma , o preço de um T1 revela-nos uma maior acessibilidade para quem está a iniciar ou prefere investir com menores montantes. Por outro lado, tendo em conta o exemplo, comparativamente a tipologias T2, revela ser uma opção mais eficiente a longo prazo.

Potencialidades do investimento

    Aliada à maior rentabilidade na escolha de um T1,  é importante realçar algumas das potencialidade associadas (e apenas algumas), relativamente ao facto de estar a investir nesta opção 👍:

• 👉 Invista com menor investimento inicial

    A tipologia T1 tem associada um menor preço por metro quadrado e, por isso, os apartamentos neste segmento tendem a ser naturalmente mais baratos.

Seja no caso em que pretenda adquirir "a pronto", seja com recurso a crédito bancário, o seu investimento inicial irá ser menor, comparativamente com outras tipologias. Este facto dará ao investidor uma maior flexibilidade nesta sua opção, uma vez que, caso a compra não afete consideravelmente a sua liquidez, esta compra não implicará a sua não disponibilidade para outros tipos de investimento.

• 👉 Comece com segurança 

    O T1 é a categoria mais adaptada caso queira começar com segurança, ou devagar!

Dadas as características comerciais deste tipo de apartamento no atual mercado, nomeadamente, ser comercializável e o facto de haver muita procura desta tipologia e escassez de habitação na maioria das grandes cidades, leva a que seja muito fácil construir um "plano B" para este tipo de investimento. "Sempre poderá vender!", caso não corra como esperado, e na maioria dos casos, como nos ilustra o aumento progressivo dos preços da habitação (ver aqui), muito provavelmente, não perderá dinheiro.

• 👉 Opção com baixos custos associados

    Comparativamente a outros investimentos em imobiliário (outras tipologias), a rentabilidade e potencialidades já referidas permitem concluir que será um investimento de menor risco, comparativamente a outras tipologias. Terá, portanto, uma menor exposição de capitais, caso opte por financiamento bancário e avançar apenas com 20% do valor do imóvel a título de entrada. Da mesma maneira, que caso opte pelo "pronto pagamento", o valor irá ser igualmente menor. Relativamente aos custos associados ao Imposto Municipal sobre a Transmissão onerosa de Imóveis (IMT), também serão menores.
Adicionalmente, a crescente procura deste tipo de imóveis, quer para venda, quer para arrendamento, baixa significativamente o risco de ter o imóvel "empatado", ou seja, sem poder vender e/ou arrendar. 

• 👉 Um opção versátil

    Por estar na moda, em especial em grandes centro urbanos e em zonas turísticas, a tipologia T1 revela-nos ser muito versátil, no que respeita ao seu uso por parte do investidor. Pode, por isso, explorar múltiplas opções relativamente à sua rentabilidade, designadamente, colocar o imóvel no mercado de arrendamento tradicional, no mercado de arrendamento de curta duração -arrendamento local (e.g. air bnb), ou utilizar o mesmo no mercado de arrendamento de férias. 

Todas as opções são válidas, interessantes e com elevada probabilidade de gerar renda passiva, contudo, a sua escolha deve ser coerente com o seu perfil de investidor (saiba mais).

    A identificação de potencialidades e a análise de viabilidade na aquisição de um T1 para investimento integram a fase "Analisar" do conceito one2star 😃.

    Note ainda que, por forma a que as potencialidades se traduzam em bons retornos relativamente à sua opção, há que atender a certas características da tipologia T1 que são fundamentais. Por agora destaco apenas três:

• Localização
• Área
• Condição do apartamento e do respetivo prédio

Espero que tenha gostado

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