Se chegou até aqui é porque está a ponderar comprar um imóvel, e por isso, encontra-se na fase "analisar" do conceito one to start "DeCADe" 👊
Este artigo de opinião tem como objetivo identificar os fatores a considerar na sua análise quando adquirir um apartamento T1, os quais, na sua maioria, poderão também ser estendidos a outras tipologias de apartamentos. Estes estão associados ao retorno líquido gerado pelo imóvel (cash flow), ao retorno do seu investimento (cash-on-cash), a alguns cuidados a ter nesta tipologia e às oportunidades que poderão advir da sua escolha.
Caso esteja a pensar investir num apartamento desta tipologia para colocar no mercado de arrendamento, ou para habitação própria, estes são alguns dos cuidados a ter em consideração:
1. Cash flow
2. Retorno do investimento - cash-on-cash
3. Especiais cuidados na análise de um T1 para investimento
4. Oportunidades de valorização de um T1
.png "cash flow")
1. Cash flow
A primeira coisa a ter em conta numa apartamento para arrendamento é a liquidez que poderá gerar (cash flow), ou seja, o dinheiro que sobra da renda após pagar todas as suas despesas [cash flow = receitas - despesas ].
Assim, conhecidas estas variáveis, na escolha de um T1 terá de atender a fatores que contribuirão para aumentar as receitas, que se traduzirá no valor da renda, e ao fatores que contribuirão para baixar as respetivas despesas, de modo a que o cash flow seja maior. A one to start disponibiliza aqui uma sugestão de calculador de cash flow.
Fatores a considerar no cálculo da renda (receita)
O valor da renda é, essencialmente, determinado pelo mercado, contudo, existem fatores a considerar no cálculo da renda a aplicar ao imóvel que pretende adquirir (ou adquiriu). É um facto que, à data, as rendas nunca estiveram tão altas e a sua tendência é de subida, no entanto, é aconselhável que, ao calcular o cash flow de um apartamento que pretenda adquirir, considere a aplicação de rendas inferiores, a fim de "jogar pelo seguro". Neste caso, se após o cálculo do cash flow o retorno é simpático, se as rendas seguirem a tendência do mercado, estará a aumentar significativamente a probabilidade de um retorno considerável no futuro!
Fatores a considerar ao determinar o valor da sua renda:
👉 Localização
A localização em complexos habitacionais com baixas taxas de criminalidade, com oferta de emprego, boas acessibilidades (transportes), serviços, escolas, hospitais e zonas verdes e de lazer na sua envolvência, tendem a privilegiar boas evoluções das rendas a longo prazo.
👉 Área
Independentemente de ser um T1, há que ter atenção à sua área útil (espaço disponível), pois quanto maior for a sua área, tenderá a receber uma maior valorização. Pode, inclusive, vir a usufruir de um T2 pelo preço de um T1. Este fator tende naturalmente a pesar na renda a aplicar.
👉 Comodidades e condição do imóvel
Outros fatores que poderão pesar na renda a aplicar ao imóvel são os associados a comodidades e à condição do imóvel. Estes podem ser: existência de ar condicionado; área de laser comum de condomínio (pode incluir piscina); existência de parqueamento ou garagem; elevadores; eletrodomésticos de gama superior; e remodelações recentes.
Fatores a considerar no cálculo das despesas
É nesta variável que existem mais discrepâncias ao seu planeamento inicial, tornando-se muito importante que consiga identificar todas as despesas que estão associadas ao seu T1. Só assim conseguirá identificar o retorno real do mesmo.
Contrariamente ao que é normalmente percecionado, as despesas não estão exclusivamente associadas ao seu empréstimo bancário (caso o tenha), mas incluem também outras despesas que convêm ser acauteladas mensalmente, anualmente e no médio prazo. A ideia principal é tornar o imóvel "autossustentável", pagando todas as suas despesas associadas, sem que tenha necessidade de gastar do seu dinheiro.
As despesas a considerar são:
- Impostos associados (e.g. Imposto Municipal sobre Imóveis);
- Seguros (associado ao crédito habitação e opcionais);
- Valor a poupar correspondente à desocupação do imóvel, a fim de cobrir as despesas no interregno de inquilinos;
- Valor a poupar para eventuais reparações;
- Gestão de arrendamento (caso tenha subscrito este serviço);
- Valor a poupar correspondente a obras de conservação no curto ou médio prazo (e.g. substituição de telhados; substituição de eletrodomésticos; substituição de caixilharias; etc.).
2. Retorno do investimento (Cash-on-cash)
Após verificar que o imóvel gerará cash flow suficiente para cobrir todas as despesas associadas, é importante analisar a sua opção, face ao investimento inicial necessário, ou seja, face ao dinheiro que aplicará no respetivo apartamento (entrada inicial, impostos e obras). Para isso, há uma métrica que é utilizada para analisar o retorno que o nosso investimento produz, baseado no cash flow que gera. Esta métrica é o cash-on-cash e é representado pela seguinte fórmula [cash-on-cash = cash flow anual / Total investido]. Aqui fica um exemplo do seu cálculo:
- Cash flow mensal: 150 euros;
- Cash flow anual = 150 euros x 12 = 1.800 euros;
- Valor gasto de entrada inicial = 20.000 euros;
- Valor gasto da escritura e impostos = 4.000 euros;
- Valor gasto em requalificação do apartamento = 5.000 euros;
- Total investido = [20.000 euros +4.000 euros +5.000 euros] = 29.000 euros;
- Cash-on-cash = 1.800 euros / 29.000 euros = 6,2 %
Nota: o valor acima calculado de cash-on-cash não contempla a valorização do apartamento nem o valor referente ao capital amortizado, no caso de contrair um crédito habitação. Os valores apresentados são meramente indicativos, sendo estes variáveis, consoante o estado e a característica do apartamento.
Em suma, poderemos afirmar que cash-on-cash é o rácio entre o dinheiro que recebe anualmente (livre de responsabilidades) e o dinheiro que irá investir nesse apartamento. A utilização desta métrica permitirá fazer comparações com outras possibilidades de investimento (e.g. ações, fundos de investimento, etc.).
3. Especiais cuidados na análise de um T1 para investimento
👉 Estado do edifício
Muito provavelmente encontrará boas oportunidades na aquisição de imóveis desta tipologia (T1) em complexos habitacionais já antigos (com mais de 50 anos), por exemplo, em centros históricos. Nestes casos, importa analisar os mesmos, para além do fator preço, ou seja, importa observar necessidades de obras estruturais no edifício onde o apartamento está inserido, que impeçam ou atrasem o respetivo retorno do investimento. Caso o prédio necessite de intervenção, poderão advir três situações:
- Situação A - Consegue arrendar o apartamento mas tem de gastar mais dinheiro na reparação de partes comuns do prédio. Valor total a investir será superior e o retorno do investimento (cash-on-cash) diminui.
- Situação B - Apenas consegue arrendar o apartamento no final das obras necessárias efetuar nas áreas comuns do prédio. Tem de gastar mais dinheiro na reparação de partes comuns do prédio e o cash flow é inexistente. Valor total a investir será superior e o retorno do investimento (cash-on-cash) é igualmente inexistente.
- Situação C - Apenas consegue arrendar o apartamento no final das obras nas áreas comuns do prédio. O prédio não tem condomínio constituído, ou não há consenso na reparação a efetuar. Tem de gastar mais dinheiro na reparação de partes comuns do prédio, com início incerto, e o cash flow é inexistente. Valor total investido será superior e o retorno do investimento (cash-on-cash) é igualmente inexistente.
As situações apresentadas podem não se traduzir na sua não decisão em avançar para o respetivo imóvel. Pode querer apenas constituir património e não se importar pela espera do respetivo retorno. Contudo, estas situações não são as ideias para quem está a dar os primeiros passos no investimento imobiliário.
Percebeu a ideia. Há que ponderar aproveitar boas oportunidades mas tenha em consideração que o retorno do investimento pode demorar, se assim for a sua opção.
👉 Valorização do imóvel versus avaliação bancária
A valorização acentuada e generalizada dos imóveis veio a levantar uma preocupação relativamente às concessões dos créditos habitação.
No caso de querer adquirir um apartamento para investimento, o crédito habitação a aplicar será o associado a "habitação secundária". Nestes casos, à data, o banco concederá o respetivo crédito até 80% do mínimo valor, entre a avaliação e a aquisição. Observe o exemplo para um valor de referência de aquisição de 100.000 euros:
- Situação A - O T1 é avaliado pelo mesmo valor (valor da avaliação = (ou superior) ao valor da compra), o banco concede 20% desse valor, ou seja, 80.000 euros. Neste caso, terá de dar uma entrada de 20.000 euros.
- Situação B - O T1 é avaliado abaixo do valor da compra. Neste caso, por exemplo, vamos supor que o imóvel é avaliado em 90.000 euros. 20% deste valor seria 72.000 euros (90.000 * 0,8), ou seja, a sua entrada inicial é agora 28.000 euros (100.000 euros - 72.000 euros), mais 8.000 euros do que na situação anterior.
Pese bem este fator, pois pode fazer toda a diferença no dinheiro que precisa para realizar o negócio, o qual tem um impacto muito significativo no retorno cash-on-cash, atrás mencionado.
👉 Últimos andares
Uma vez que todos os gastos num negócio desta natureza têm de ser previamente bem calculados, não se esqueça de analisar com maior cuidado os apartamentos situados em últimos andares. Este facto prende-se com eventuais problemas que possam surgir através dos telhados, por exemplo, infiltrações e diferenças acentuadas de temperatura associadas à condição do isolamento térmico. Para futuros inquilinos, é sinónimo de uma maior probabilidade de problemas que tem de resolver e, consequentemente, mais gastos com a conservação do imóvel. Nos casos de pouca eficiência energética do apartamento, equacione incluir no seu orçamento a substituição de caixilharias e colocação de ar condicionado.
Nem sempre este fator resulta em problemas, aliás, podem passar décadas sem registar qualquer um, mas previna-se. Para isso, tome especial atenção aos prédios sem condomínio constituído, pois nesses casos, os problemas nos telhados podem levar mais tempo a resolver! 😕
👉 O condomínio
O condomínio é, de facto, um dos fatores a ter mais em conta. Em primeiro lugar, a necessária existência de condomínio, e em segundo lugar, a quota associada ao mesmo.
No caso de não existir condomínio constituído, ao verificarem-se os casos atrás referidos, muito provavelmente significará muito tempo despendido na resolução de problemas e um menor encaixe financeiro. Não obstante, tudo tem uma solução, e a mesma pode passar por criar um condomínio! 😉
Relativamente à quota do condomínio, acautele eventuais subidas de quotização, ou aplicação de quotas extraordinárias, caso veja que o edifício estará prestes a sofrer uma intervenção. Nestes casos, atualize os seus cálculos do respetivo cash flow associado.
4. Oportunidades de valorização
👉 Disposição do apartamento
É claro que uma remodelação sairá mais cara, mas se pensar a longo prazo, vale a pena analisar a hipótese de repensar a disposição desse T1. E porque não idealizar uma cozinha onde está hoje o quarto? Irá ganhar mais área útil? Pode, inclusive, criar um open space mais atrativo (cozinha e sala), que no mercado de arrendamento lhe dará um maior retorno. O seu apartamento irá ficar valorizado. Esta imagem é um desses exemplos realizados pela one to start.
As possibilidades são inúmeras e terão de ser analisadas caso a caso, mas o que importa reter é ter de analisar um apartamento T1, independentemente da sua disposição atual, imaginando outras disposições possíveis.
👉 Área do apartamento
Por fim, nunca é demais referir que a área de um T1 é tudo. Quanto maior conseguir "esticar" a área de um próximo T1 que venha a adquirir, melhor! Claro, tenha a noção que, quanto maior for a mesma, provavelmente, maior será o seu valor.
Não se assuste, é natural que os valores de T1 com áreas mais generosas serão mais caros, contudo, não descarte essa hipótese. Se conseguir transformar o seu T1 num T2, estará a criar valor no seu investimento. Em muitos dos casos, incluindo o custo da remodelação, pode mesmo estar a comprar um T2 pelo preço de um T1!
Espero que tenha gostado
Nota: Este artigo integra o passo "analisar" do conceito one to start ("DeCADe").