A importância dos julgados de paz no imobiliário

 

    No seu percurso enquanto investidor no setor imobiliário, certamente já se deparou com situações complexas resultantes de divergências de posições, entre inquilinos ou entre proprietários, cuja resolução resulta em perda de tempo e de dinheiro, preocupações, e até litígios em tribunal, que se podem arrastar por muitos anos.

    Existe um recurso para a resolução de conflitos (de interesses) que se pode revelar muito eficaz, caso tenha o conhecimento sobre o mesmo, que o poderá proteger e dar-lhe confiança no contexto das suas decisões enquanto investidor imobiliário, mas também no âmbito das suas responsabilidades e deveres enquanto proprietário e/ou inquilino. Este recurso são os Julgados de Paz.

    Este artigo tem o objetivo de elucidar o leitor sobre os Julgados de Paz (1), para que servem (2), quais as suas vantagens (3), quais os procedimentos necessários (4), e descreve um exemplo real de um recurso aos Julgados de Paz no contexto da compra de um imóvel (5).

1. Julgados de Paz - o que são? 

    Os Julgados de Paz são tribunais (incomuns) com características especiais de funcionamento e organizados de forma diferente. Foram criados para promover outras formas de resolução de litígios – mais próximas dos cidadãos, através de modelos mais agilizados de jurisdição, com a colaboração do poder local. Estes não são abrangidos pelas (conhecidas) férias judiciais e, como tal, privilegiam um conceito de maior disponibilidade.

    À data, estão em funcionamento cerca de 25 Julgados de Paz, cuja responsabilidade assenta sobre uma lógica de agrupamento de concelhos (subdivisão territorial). 

2. Para que servem? 

    Os Julgados de Paz têm competência para apreciar ações que forem apresentadas pelos cidadãos, cujo valor não ultrapasse os 15.000 euros, com exceção de matérias do foro familiar, de sucessões e do trabalho. Em síntese, estão aqui excluídas as matérias enquadradas pelo direito da família, direito das sucessões e direito do trabalho.

    São muitas as ações passíveis de serem remetidas para os Julgados de Paz, contudo, deixo aqui apenas alguns exemplos de ações que se poderão aplicar no mundo imobiliário, as quais poderão ser úteis:

Objeto	Exemplos de aplicação
Divergências sobre pagamentos de obras e reparações de áreas comuns.	Pagamento de obras no interior do prédio, exterior (e.g. telhado).
Divergências entre proprietários de prédios, relativas a áreas adjacentes e envolventes à propriedade.	Abertura de janelas, portas, varandas e obras semelhantes; estilicídio, plantação de árvores e arbustos, paredes e muros divisório.
Divergências no âmbito do arrendamento urbano, exceto as ações de despejo.	Pagamento de rendas em atraso.
Incumprimento civil contratual.	Não cumprimento de contratos (e.g. Contrato Promessa de Compra e Venda).

    A atividade dos Julgados de Paz encontra-se enquadrada pelo Artigo 209.º da Constituição da República Portuguesa e pela Lei dos Julgados de Paz (Lei n.º 78/2001, de 13 de julho - Lei de Organização, Competência e Funcionamento dos Julgados de Paz. Alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho).

3. Quais as vantagens de recorrer aos Julgados de Paz? 

    O meio imobiliário, nos seus vários setores de atividade, é, normalmente, muito rico em divergências, das mais simples às mais complexas, pelo que é aconselhável que esteja ciente de algumas das vantagens ao recorrer aos Julgados de Paz e, porque não, acompanhar as decisões que são proferidas nesses tribunais.

    Existem várias vantagens ao recorrer a este recurso para a resolução de divergências no contexto imobiliário. Eis algumas:

    👉Recurso eficaz para a resolução de divergências e litígios

    É um recurso eficaz e rápido para a resolução de eventuais conflitos de interesses entre inquilinos,    divergências e litígios entre antigos proprietários, co-proprietários, vizinhos ou outros entidades envolvidas.

    👉Fonte de jurisprudência

    Os julgados de paz produzem decisões que estabelecem precedentes e jurisprudência. Essas decisões podem ser utilizadas como referências jurídicas e argumentos em casos semelhantes em futuras situações. Ao conhecer as decisões anteriores, poderá avaliar melhor eventuais situações e compreender como a Lei interpreta situações semelhantes.

    👉Referência sobre legislação e regulamentos no imobiliário

    Ao recorrer aos Julgados de Paz, estará a recorrer a uma entidade que possui conhecimento especializado sobre a legislação e regulamentos associados ao setor imobiliário e, ao acompanhar eventuais decisões emanadas por esses tribunais, estará mais informado sobre as interpretações jurídicas de casos semelhantes ao seu.

    👉Prevenção do risco do investimento

    Se estiver informado acerca de decisões proferidas nos Julgados de Paz, é possível identificar e analisar problemas recorrentes, bem como litígios comuns relacionados com determinados tipos de investimentos imobiliários. Este conhecimento pode ajudar os investidores a antecipar eventuais desafios jurídicos associados associados a contratos de locação, direitos e deveres de inquilinos, disputas de propriedade, entre outros, e adotar medidas preventivas para mitigar riscos do seu investimento.

    Tenha atenção que, embora o conhecimento sobre Julgados de Paz seja útil, em situações complexas ou em questões legais mais substanciais, é recomendável o recurso a advogados especializados em direito imobiliário.

4. Como recorrer aos Julgados de Paz? 

    Identificadas algumas das vantagens no recurso aos Julgados de Paz, como é que poderá recorrer a este tribunal?
    A tramitação de recursos neste tribunal está prevista no enquadramento jurídico do funcionamento dos Julgados de Paz, que se ilustra mais à frente, no entanto, estes são os passos que sugiro, caso venha a recorrer a esta instância:

1.º Tentar resolver as questões divergentes através de acordo/consenso

É natural não estar de acordo com o vizinho, proprietário ou co-proprietário, contudo deve utilizar todas as ferramentas que tem ao seus dispor para mitigar divergências e prevenir litígios. Irá poupar tempo e dinheiro.

2.º Efetuar a correspondência por meio registado

Ao corresponder-se com a parte em desacordo, poderá fazer uso do email, no entanto, deverá formalizar as respetivas posições através de meios de correspondência registada, para as moradas disponibilizadas (e.g. para as moradas constantes no CPCV).

3.º Se não chegar a acordo, recorra aos Julgados de Paz

Deve dirigir-se aos Julgados de Paz da sua zona de residência.

Pode ser de uma zona diferente da morada que conste no CPCV, por exemplo. Pode visualizar qual o Julgados de Paz onde pertence através do link.

4.º Preencha o seu requerimento/petição

Deve utilizar as peças processuais disponibilizadas pelo tribunal, de forma factual e clara. Deve igualmente associar todos os documentos complementares, tais como, fotografias, contratos, comprovativos de receção de correspondência, etc.. Deverá ainda estar munido da orçamentação do objeto de divergência, para que o tribunal possa analisar se o mesmo se enquadra nas suas competências (<15.000 euros). Exemplo: se o objeto do litígio é a reparação de uma porta, deverá ter o orçamento da reparação da mesma.

5.º Optar por mediação

       É aconselhável esta opção, contudo, poderá não optar e o processo seguirá para julgamento.

    A tramitação processual de litígios nos Julgados de Paz, têm uma forma própria e simplificada, podendo as partes apresentarem as peças processuais oralmente. O processo pode ser ilustrado através da Figura seguinte, disponível em https://www.conselhodosjulgadosdepaz.com.pt.

    É importante referir que, apesar do processo de tramitação apresentado, os litígios que dão entrada nestes tribunais podem ser resolvidos no decorrer de todo o processo, designadamente, na mediação, conciliação, transação ou no julgamento.

    O recurso aos Julgados de Paz está sujeito a alguns custos: uma taxa única no valor de € 70, a cargo da parte vencida; ou caso haja acordo durante a mediação, o valor é de € 50, dividido por ambas as partes.

5. Um exemplo real de um recurso aos Julgados de Paz no imobiliário (compra de casa) 

    Para poder analisar como um recurso aos Julgados de Paz pode ser-lhe útil, trago-lhe uma situação real que aconteceu ainda este ano (2023) com um amigo meu, no processo de compra de um apartamento para investimento. O nome é fictício para proteção dos interesses do próprio:

    O João, jovem investidor, decidiu iniciar-se no seu primeiro investimento imobiliário, com a compra de um apartamento para futuro arrendamento. A sua opção remonta a 2020, e recaiu sobre um apartamento T2, em Lisboa, ainda em construção (em planta), tendo formalizando o respetivo Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) nesse mesmo ano, com o montante de 40.000 euros.

    O tempo decorreu e o João, como interessado que é, foi acompanhando o decorrer da obra e a consequente evolução do prédio no qual se incluía o seu apartamento.

    Em meados do ano 2023, ano em que se realizaria a sua escritura, efetuou uma visita informal à obra, na qual pôde visualizar o seu futuro apartamento que, à data da visita, estaria num estado muito próximo da sua conclusão.
    Nessa mesma visita, a sua perspicácia chamou-lhe a atenção para um pormenor que, à vista dos mais desatentos, passaria com toda a certeza despercebido: a porta de acesso à cozinha não condizia com o tipo de porta que o construtor, em catálogo, tinha apresentado para aquele apartamento.
    Esta porta não era uma porta comum, era uma porta rebatível (tipo fole), de vidro e de alumínio, que servia de divisória entre a cozinha e a sala. Um pormenor muito interessante do seu apartamento que, no momento da visita, estava substituído por outra solução sem a mesma utilidade e efeito.
    

    O João resolveu por mãos à obra e correspondeu-se através de email com a empresa que lhe estava a vender o apartamento, apresentando-lhe os seus argumentos, os quais passavam por repor a solução da divisória apresentada inicialmente para aquele apartamento.
    Nesta primeira aproximação o João não foi bem-sucedido, tendo recebido ao longo de várias trocas de emails, diversas justificações que remetiam para um não vínculo do construtor para a solução contratualizada, alegando igualmente uma subida dos preços dos materiais, fruto da guerra da Ucrânia, entre outras justificações.
    

   Sem chegar a um acordo, e após aconselhamento de um advogado, o João resolveu dirigir-se aos Julgados de Paz da sua área de residência. Aqui pôde aconselhar-se, tendo efetuado a sua petição inicial (requerimento), juntando todos os meios de prova de que dispunha (CPCV e anexos), troca de correspondência registada com a empresa com a qual estabeleceu o CPCV, orçamento para a colocação da solução contratada e fotografias. Após submissão da documentação necessária, a empresa foi notificada, tendo decidido, em conjunto, serem mediados pelo próprio tribunal.
    A decisão final do tribunal foi a favor do João, ou seja, o apartamento teria de ser entregue com a divisória requerida pelo próprio, uma vez que o próprio CPCV continha, em anexo, a planta onde constavam as características da mesma.
    O tempo decorrido desde a apresentação da situação do João junto aos Julgados de Paz e a da decisão foi cerca de um mês!

    😉    Espero que este artigo tenha sido útil. 

    😌    Um agradecimento ao "João" que partilhou a sua história. 

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    Referências utilizadas:

• Constituição da República Portuguesa – Artigo 209.º
• “Lei dos Julgados de Paz” - Lei n.º 78/2001, de 13 de julho - Lei de Organização, Competência e         Funcionamento dos Julgados de Paz. Alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho.
• https://www.conselhodosjulgadosdepaz.com.pt/informacao.asp
• https://dgpj.justica.gov.pt/Resolucao-de-Litigios/Julgados-de-Paz/

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