Na maioria das
vezes que falamos de “condomínios”, a própria palavra parece incorporar uma conotação menos positiva. Esta aparente associação está normalmente relacionada com responsabilidades
financeiras - as respetivas quotas associadas, ou com possíveis divergências
entre condóminos.
Se está a pensar adquirir um imóvel que esteja inserido num condomínio, é muito importante que analise com prudência essa opção, de preferência, munido das ferramentas e do conhecimento necessário, pois uma análise bem efetuada e uma boa capacidade de gestão, pode resultar na poupança de muito tempo, chatices e dinheiro no seu investimento. Se, por outro lado, o imóvel está inserido num prédio sem condomínio, é importante saber analisar outras alternativas.
Este artigo aborda os seguintes pontos:
- Vantagens e inconvenientes de possuir um imóvel de investimento num condomínio;
- Fatores a ter em conta na perspetiva de investidor imobiliário, quando analisa ou possui imóveis em condomínios;
- Fatores a ter em conta na perspetiva de investidor imobiliário, quando analisa ou possui imóveis em prédios sem condomínio constituído.
Quais são então as vantagens e inconvenientes de possuir um imóvel, inserido num condomínio (alguns exemplos)?
1. Vantagens
- Segurança do imóvel. Ao possuir um imóvel num prédio com condomínio, estão já formalizadas regras que contribuem para a segurança comum. É o caso, por exemplo, da obrigatoriedade de todos os condóminos apresentarem o respetivo seguro da habitação. Outro exemplo é a eventual implementação de sistemas de segurança, alarmes ou de portaria, que é comum em condomínios. A proteção de um, contribui para a proteção de todos.
- Comodidades. Muitos condomínios possuem áreas de lazer, áreas verdes, piscinas, e até serviços. Todas estas comodidades, para além de lhe proporcionar o seu bem-estar, acrescenta valor ao imóvel e pode proporcionar valores de renda mais atrativos, caso opte por arrendar o imóvel.
- Partilha dos encargos de manutenção. As áreas comuns acarretam valores avultados de manutenção periódica ou pontuais. Ao estar inserido num condomínio, todas as despesas associadas à manutenção de áreas comuns são partilhadas entre os proprietários.
2. Inconvenientes
- Restrições e condicionamentos previstos em regulamentos. Decorrente da existência de regulamentos internos, o seu imóvel pode estar sujeito a regras que proíbam, por exemplo, animais de estimação, ou proíbam a utilização do imóvel para arrendamento de curta duração. É importante entender essas regras antes de investir em um imóvel em condomínio.
- Condicionamento à realização de obras. As obras de conservação das partes comuns do edifício e obras de inovação estão sujeitas à aprovação por parte dos restantes condóminos em assembleia. Por outro lado, as obras que afetem a estrutura ou fachada do edifício, por exemplo, a alteração da tipologia de janelas ou a modificação das partes comuns, necessita da autorização dos condóminos. Se desejar fazer obras e as mesmas alterarem a tipologia do seu imóvel, estas também requerem aprovação em assembleia.
- Custos associados. Pelo anterior exposto, investir em imóveis inseridos num condomínio, acarretam despesas periódicas e extraordinárias. É necessário acautelar estas despesas no seu planeamento de retorno a curto, médio e longo prazo, resultando num impacto direto no cash flow do seu imóvel e no inerente retorno do seu investimento.
Quais são os fatores que deverá ter em linha de conta enquanto investidor, ao lidar com condomínios?
1. Em primeiro lugar, deverá conhecer as suas responsabilidades e direitos enquanto proprietário
- Nesta condição, é importante atender, em primeiro lugar, às responsabilidades estabelecidas no Código Civil (art. 1406.º a 1413.º) designadamente na Secção II (Direitos e Encargos do comproprietário) do Capítulo V, Título II do Livro III.
- Se o condomínio tiver regulamento próprio (interno), deverá inteirar-se das regras estabelecidas pelo mesmo, e estar atento a eventuais particularidades, nomeadamente, decisões aprovadas em assembleia geral vertidas no livro de atas do condomínio.
- Face ao que antecede, não chega apenas conhecer as suas responsabilidades e direitos, é necessário que compreenda as respetiva legislação, regras e regulamentos, a fim de tomar decisões sustentadas de futuro. Neste caso, aconselhe-se com especialistas, caso veja necessidade.
2. Avalie as despesas e encargos associados ao condomínio
- É fundamental que tome conhecimento de todas as despesas associadas ao imóvel no contexto do condomínio onde está inserido.
- É importante identificar os valores associados à quota mensal (incluindo fundo de reserva e manutenção), quotas extraordinárias impostas em anteriores decisões (constantes em ata), ou outros encargos associados. Uma análise de investimento sem tomar em consideração as despesas do condomínio diretas e indiretas, pode resultar em projeções menos “simpáticas” do investimento.
3. Avalie a condição geral de conservação do condomínio (áreas comuns)
- Esta análise é essencial para antever futuros encargos de conservação e manutenção do condomínio, o que poderá resultar em futuras aplicações de quotas extraordinárias.
- Esta análise poderá concorrer para uma capacidade negocial acrescida no ato da compra do respetivo imóvel. No entanto, seja prudente, e acautele futuros encargos.
4. Analise a saúde financeira do condomínio
- A par da análise que poderá efetuar no acesso às atas de assembleias efetuadas, a análise da saúde financeira, através de balancetes, orçamentos e eventuais dívidas, pode revelar a estabilidade do próprio condomínio, quando sujeito a eventuais decisões que envolvam dinheiro. Decorrente desta análise, poderá antever uma maior ou menor dificuldade de concretização de intervenções que sejam necessárias efetuar.
5. Participe (de futuro) nas assembleias do condomínio
- Este fator não contribui para o seu processo de análise prévia, mas contribui muito significativamente para a “saúde” do seu investimento, após a aquisição do seu imóvel.
- Acompanhar a vida do condomínio onde o imóvel está inserido, permite influenciar positivamente para uma boa gestão do mesmo, e pode ainda ajudar a prevenir gastos desnecessários e inevitáveis, por exemplo, quando não são efetuadas manutenções periódicas. O objetivo é não ser apanhado(a) de surpresa nos gastos a considerar com o seu imóvel.
O imóvel fica num prédio sem condomínio constituído, e agora?
1. Em primeiro lugar, “isto dos investimentos em imóveis”, se fosse fácil, não era para si! 😊
2. Terá vantagem se conhecer as responsabilidades e direitos enquanto proprietário.
- Aplica-se o mesmo princípio relativamente ao conhecimento sobre as normas previstas no Código Civil, descritas anteriormente.
- Aqui assume especial interesse a familiarização com os atos de constituição do condomínio no Código Civil (arts. 1417.º a 1419.º) designadamente na Secção II (Constituição) do Capítulo VI, Título II do Livro III.
3. Não e esqueça de avaliar a condição geral de conservação do prédio (áreas comuns).
- Os gastos extraordinários para a realização de obras de conservação a efetuar em áreas comuns deverão constar na primeira ata do condomínio, a fim de alicerçar eventuais atribuições de responsabilidades financeiras aos condóminos, fruto de necessidades urgentes de obras de conservação.
4. Analise a possibilidade de constituir um condomínio
- Através deste ato terá a oportunidade de estabelecer e organizar o futuro condomínio onde se situa o seu imóvel, garantindo uma gestão eficiente e planeada do mesmo, evitando surpresas e gastos futuros não planeados.
- Atreva-se, o seu investimento poderá valer a pena!
Na qualidade de investidor, é essencial compreender os fatores a ter em conta quando analisa imóveis para investimento, especialmente os fatores associados a imóveis inseridos em condomínios. Este conhecimento permitirá analisar com maior propriedade todas as vantagens e os inconvenientes associados, para que a sua opção de investimento seja mais rentável.