Num artigo anterior, referi que um dos fatores a ter em conta na análise de um apartamento para investimento é o Cash Flow, numa perspetiva de arrendamento tradicional. Esta métrica é-lhe útil para avaliar quanto um investimento poderá gerar, após pagar todas as despesas inerentes ao mesmo. Assim, ao calcular qual o cash flow que está associado a um possível investimento, pode projetar quanto poderá obter de retorno, numa perspetiva de curto, médio e longo prazo.
Este artigo tem como objetivo identificar quais as variáveis a ter em conta para o cálculo do cash flow associado a um imóvel.
1. Como se calcula o cash flow?
Como já referido, o cash flow de um imóvel é o dinheiro que poderá contar após subtrair todas as despesas associadas ao mesmo, à respetiva receita que é gerada. O seu cálculo pode ser representado através da seguinte fórmula: [cash flow = receitas - despesas].
Assim, para o seu cálculo há que atender a determinados fatores que poderão contribuir para o cálculo da receita, caso o imóvel ainda não produza a mesma, e ainda mais importante, terá de calcular muito bem as sua despesas associadas, para que não tenha surpresas. Esta é a variável principal da equação do cash flow, e aquela que requer mais atenção.
Como já anunciado num artigo anterior, o one to start disponibiliza um calculador de cash flow, para que possa utilizar na análises de imóveis para investimento. De seguida, descubra o que deve ter em linha de conta para o calcular, designadamente no contexto das receitas e despesas.
2. Receitas
Para o cálculo das receitas, caso já esteja a arrendar o imóvel, apenas tem de extrapolar o valor que recebe do seu inquilino(a), ou seja, a renda. Existem outras fontes de receita a ter em atenção, no entanto, são pouco usuais, como por exemplo, arrendamento de garagem associada ao imóvel, ou outro serviço que o seu inquilino(a) esteja a pagar. Caso existam, a receita é a soma de todos os valores que recebe do seu inquilino(a) pelo usufruto do seu imóvel.
Se, por outro lado, está a analisar a possível aquisição do imóvel, na perspetiva de vir a arrendá-lo posteriormente, para apurar o valor da renda que irá aplicar sugiro a leitura do artigo one to start, o qual dá várias pistas relativamente às variáveis a ter em atenção. Contudo, é preciso ter bastante cuidado no valor que idealiza para o seu imóvel, pois todo o planeamento que fizer para este investimento depende desse valor, o qual se aconselha uma estimativa bastante conservadora!
Para o auxiliar a estimar o valor da sua renda, sugere-se que tenha em consideração o seguinte:
👉 valores de mercado praticados na localização do imóvel
👉 localização e espaço envolvente
👉 área
👉 comodidades e condição do imóvel
3. Despesas
Como disse anteriormente, a estimativa das receitas tem um impacto muito significativo na sua projeção de investimento num imóvel, caso opte por arrendá-lo. No entanto, um estimativa mal conduzida relativamente às suas despesas, pode levá-lo(a) a perder muito dinheiro!
As despesas a considerar num imóvel são inúmeras e é falso considerar apenas o valor da prestação de um empréstimo bancário, caso for esse o seu caso. As despesas devem ser calculadas de uma forma rigorosa e mensal, devendo ser acauteladas, as seguintes:
👉 Prestação do crédito habitação
A primeira coisa a considerar no cálculo das despesas do seu imóvel é a prestação associada ao respetivo crédito bancário, caso o tenha, ou venha a constituir.
Caso esteja a analisar imóveis para comprar, utilize alguns dos simuladores disponíveis para apurar quanto é que irá pagar de prestação. Para este cálculo necessita de ter em conta o valor de compra do imóvel, a entrada inicial, a tipologia do imóvel, o número de anos de empréstimo, etc..
Sugere-se começar pelo seu banco, a fim de apurar a sua taxa de esforço e a sua capacidade para contrair crédito. No seu banco também poderá simular com maior detalhe quanto é que irá pagar de prestação. Todavia, também o pode fazer online, o que também trás algumas vantagens. Poderá efetuar simulações nos seguintes sítios: Idealista; Doutor Finanças; Banco de Portugal; entre outros.
Se deseja um serviço mais personalizado também sugiro a credível, uma gestora de crédito muito competitiva, através da qual poderá, desde já, analisar o seu caso, preenchendo um simples formulário.
👉 Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS)
Para o cálculo do IMI do imóvel pode consultar o simulador do Pordata. Necessita do valor patrimonial do imóvel, o qual pode consultar na caderneta predial, o concelho, o tipo de imóvel (urbano) e o número de filhos.
Para o cálculo do IRS considere o valor a reduzir à renda que, no caso do arrendamento tradicional, consiste em 28%. Considere sempre uma perspetiva conservadora, apesar que sabermos que poderá reduzir a incidência deste imposto, efetuando contratos de arrendamento mais longos.
👉 Seguros
Considere o montante associado a seguros que o imóvel tem associados, como por exemplo, seguros obrigatórios e opcionais. Relativamente aos seguros obrigatórios, verifique o montante que tem de pagar com o seguro multirriscos e com os seguros de vida, normalmente associados ao crédito habitação. Não se esqueça de considerar seguros opcionais que tenha subscrito, por exemplo, seguros de recheio.
👉 Desocupação
Valor que tem de poupar correspondente à desocupação de um imóvel. Ou seja, terá de poupar mensalmente algum dinheiro para pagar as despesas inerentes ao imóvel, caso o mesmo esteja desocupado. Esta situação é comum acontecer, caso haja um interregno superior a um mês, entre a saída de um inquilino e a entrada de outro.
O valor correspondente à desocupação é livre e pode defini-lo como quiser, no entanto, aconselha-se o montante mínimo de 5% do valor da renda do imóvel. Neste exemplo, caso considerasse uma renda de 500 euros, o calor mensal a reter para desocupação seria 25 euros.
👉 Reparações
Valor que tem de poupar para fazer face a eventuais reparações que tenha de efetuar no imóvel.
Os gastos com reparações são muito comuns em períodos de arrendamento, contudo, são difíceis de estimar, pois pode estar muitos meses/anos sem necessitar de reparações, e passado apenas 3 meses, ter de efetuar reparações de 500 euros!
Da mesma forma que a desocupação, o valor correspondente a reparações é livre e pode defini-lo como quiser, no entanto, aconselha-se igualmente o montante mínimo de 5% do valor da renda do imóvel. Contudo, poderá ter de variar esta percentagem mensal, consoante a idade do imóvel. Por exemplo, se o imóvel tiver mais de 40 anos, aconselha-se a poupar mais de 10% da renda, por mês.
👉 Obras de conservação
Este é talvez o grupo de despesa mais complexo de estimar, mas talvez o mais importante!
As obras de conservação estão relacionadas com as intervenções a efetuar no curto e médio prazo, associadas a alterações de estética, conforto e até com a estrutura do imóvel. Poderão ser estimadas despesas relacionadas com a substituição de telhados; substituição de eletrodomésticos; substituição de caixilharias; pinturas; substituição de canalizações; substituição de chão; substituição de motores de portões e/ou substituição de portões; etc..
É preciso notar que algumas destas obras de conservação, caso seja aplicável, estão inseridas em contexto de condomínios, pelo que, para a sua estimativa, há que atender à parte correspondente da despesa, consoante a sua permilagem. O quadro que se segue é meramente ilustrativo deste exercício e constitui um exemplo subjetivo de estimativas mensais que poderá contemplar.
👉 Gestão de arrendamento
Caso tenha uma empresa a gerir os seu(s) imóveis, não se esqueça de considerar o valor cobrado pela gestão do mesmo, especialmente se o valor corresponde a mais do que um imóvel. É importante que tenha em consideração, embora estimado, o valor de gestão que cada imóvel tem associado. Esperemos que seja o seu caso, pois significa que já possui um portefólio! 👍
👉 Condomínio
Caso o seu imóvel esteja inserido num condomínio já constituído, este está sujeito a uma quota mensal. É importante que tenha em consideração este valor, pois na maioria dos casos, pode constituir uma despesa muito significativa, que poderá ascender a 10% do valor da sua prestação.
Espero que tenha gostado 😉
Por fim, junte estas variáveis e atreva-se a calcular o seu cash flow.
Quanto mais fizer este exercício, mais depressa encontrará o imóvel ideal para o seu investimento!
Por fim, junte estas variáveis e atreva-se a calcular o seu cash flow.
Quanto mais fizer este exercício, mais depressa encontrará o imóvel ideal para o seu investimento!
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Nota: Este artigo integra o passo "analisar" do conceito one to start ("DeCADe").