Enquanto investidor, e em especial no mercado imobiliário, é muito importante dispor de métricas para analisar as suas opções de investimento. Tal como referi no artigo "o que considerar na análise de um T1", a análise do retorno de investimento (cash-on-cash) é uma forma de equacionar o seu investimento numa perspetiva de longo prazo, para assim decidir se a sua opção é, de facto, melhor, relativamente a outras opções onde aplicar o seu dinheiro.
Este artigo tem como objetivo caracterizar a métrica cash-on-cash para analisar o retorno dos seus investimentos imobiliários, aprender como a calcular, atender a alguns cuidados a ter na sua utilização e identificar as situações para as quais o seu cálculo é necessário.
1. O que é o retorno de investimento (cash-on-cash) ?
O retorno de investimento (cash-on-cash) é simplesmente uma percentagem relativamente à receita que é gerada anualmente num determinado investimento imobiliário. Por outras palavras, é a relação entre a receita que um imóvel gerou (cash flow) num determinado ano e o montante que você investiu nesse mesmo imóvel.
O cash-on-cash é representado pela seguinte fórmula: cash-on-cash = [cash flow anual / total investido] * 100%.
2. Como se calcula?
Para poder calcular com maior precisão o cash-on-cash, temos de atender às particularidades das respetivas variáveis da fórmula: cash flow anual e o total investido.
- Cash flow anual
Para o cálculo mais pormenorizado do cash flow anual do imóvel [receitas-despesas], aconselho a ler este artigo, no entanto, genericamente é necessário considerar o seguinte:- Nas receitas geradas pelo imóvel:
- O montante da renda gerada pelo imóvel, multiplicado por 12.
- Outro montante gerado pelo imóvel para além da renda, por exemplo, aluguer de parqueamentos, arrecadações, ou outras comissões, caso sejam previstas no contrato de arrendamento.
- Nas despesas a suportar pelo imóvel:
- Valor associado à desocupação do imóvel. Considerar subtrair às receitas geradas um montante associado à sua taxa de desocupação, ou seja, o número de dias em que espera que o imóvel não esteja arrendado num espaço de um ano. Caso não tenha um histórico da taxa de desocupação do imóvel, aconselha-se a considerar um valor conservador, por exemplo, 5% do valor da renda.
- Despesas operacionais (alguns exemplos):
- Seguros associados ao imóvel;
- Imposto municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto sobre Rendimentos de Pessoas Singulares (IRS);
- Montante necessário para eventuais reparações no imóvel;
- Montante necessário à conservação (curto, médio e longo prazo) do imóvel;
- Gestão do arrendamento, caso pague este serviço;
- Condomínio.
- Prestação do crédito habitação, excluindo as despesas já contempladas acima (e.g. seguros).
- Total investido
O total investido é o montante que empenhou (do seu dinheiro) num determinado investimento, neste caso, num imóvel. Para o seu cálculo, há a considerar: - Montante que deu de entrada inicial para aquisição do imóvel;
- Montantes pagos relacionados com a compra do imóvel, designadamente:
- Impostos pagos [Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto de Selo (IS), entre outros];
- Valor da escritura;
- Comissões de concessão de crédito bancário;
- Despesas processuais diversas.
- Obras de requalificação do imóvel (renovações ou remodelações), antes de arrendar.
- Um exemplo do cálculo do retorno de investimento (cash-on-cash)
- Cash flow anual
Cash flow mensal: 200 euros- Cash flow anual
Cash flow anual: 200 euros x 12 = 2.400 euros
- Total investido
Valor gasto da escritura e impostos = 4.000 euros
Valor gasto em requalificação do apartamento = 5.000 euros
Total investido = [20.000 euros + 4.000 euros + 5.000 euros] = 29.000 euros
- Cash-on-cash = 2.400 euros / 29.000 euros = 8,3 %
Neste exemplo o retorno é de 8,3%, o que poderá ser bom para si, ou poderá estar aquém do seu objetivo - tudo dependerá da sua estratégia ou perfil de investidor. Contudo, é bom reter que a utilização desta fórmula permitirá analisar e fazer comparações com outras possibilidades de investimento existentes no mercado, ações produtos de poupança, certificados de aforro, entre outros.
3. Cuidados a ter na análise do Cash-on-Cash
👉
Esta metodologia não tem em conta a valorização do imóvel ao longo do tempo, por exemplo, incluindo o valor a acrescentar ao imóvel após obras de requalificação, ou ainda, o capital amortizado pelas prestações de um empréstimo bancário.👉
Pode igualmente ser difícil de estimar o cash flow, relativamente à aplicação da taxa IRS, a qual poderá variar consoante o escalão, e as deduções efetuadas num determinado ano.👉
Não tem em conta o risco associado a este tipo de investimento, por exemplo, não conseguir alugar o imóvel, obras inesperadas no imóvel, etc..👉
Um cash-on-cash menor não significa pior investimento, comparativamente com outros semelhantes, se adicionarmos a possível valorização do imóvel ao longo do tempo.4. Em que situações calcular ?
Até aqui já ficou com uma boa noção de como utilizar esta métrica para analisar as suas opções de investidor, neste caso, de investidor do ramo imobiliário, considerando o retorno mensal/anual de um imóvel. Aqui ficam algumas das situações nas quais deverá utilizar esta métrica:
👉 Se está a comparar possíveis opções de investimento
Como já referi, esta é, com certeza, a primeira ocasião onde irá utilizar o cash-on-cash. Caso esteja indeciso entre investir num imóvel para arrendamento, ou investir o seu dinheiro em outras aplicações financeiras (ações, obrigações, fundos de investimento), iniciar um negócio, etc..
Não se esqueça, não inclui os fatores de risco de cada uma das opções, no entanto, permite comparar, na generalidade, as suas opções enquanto investidor.
👉 Se está a iniciar e procura uma métrica simples
A utilização desta fórmula de cálculo é simples de utilizar e permite-lhe calcular em pouco tempo o potencial de determinados investimentos, em especial, imóveis para arrendamento. Em pouco tempo, permite-lhe analisar dezenas de imóveis, comparando-os com outras opções no mercado.
👉 Se está indeciso quanto investir
Uma vez que esta métrica considera o montante do seu investimento (dinheiro) que investiu num imóvel, seja em entrada inicial, ou em obras de requalificação, pode simplesmente analisar o impacto de aplicar mais ou menos dinheiro no "negócio". Vai ver que pode ficar surpreendido!
👉 No primeiro ano de investimento do imóvel
Uma vez que o denominador considera a entrada inicial e obras de requalificação, estas são consideradas especialmente no primeiro ano, não fazendo sentido utilizar nos anos subsequentes. Nestes casos, existem outras métricas, mas farão parte de outro artigo.
Em conclusão, o cash-on-cash permite devolver-nos um rácio entre o dinheiro que um imóvel gera e o dinheiro que terá de investir nesse imóvel. É uma métrica que permite fazer comparações com outras possibilidades de investimento, não obstante, teremos de atender às suas limitações.
Espero que tenha gostado 😉
Quanto mais fizer este exercício, mais depressa encontrará o imóvel ideal para o seu investimento!
Quanto mais fizer este exercício, mais depressa encontrará o imóvel ideal para o seu investimento!
💬 Artigos relacionados
Nota: Este artigo integra o passo "analisar" do conceito one to start ("DeCADe").